“卖地大户”杭州上个月进行的第二轮集中供地遇冷，17宗地块终止出让，业界普遍猜测第三轮集中供地会给房企更多利润空间。
近日，杭州市规划和自然资源局正式挂出了第三批集中出让土地，印证了外界的猜测——确实有部分地块价格下降。但更受到关注的则是杭州的原有被打破，多个板块限价普涨。业内人士预计，此轮集中供地形成的新价格体系，或将重塑杭州楼市。
一个多月前，杭州终止了17宗集中供应土地的出让，首次试水的10宗竞品质现房销售地块“全军覆没”，没有开发商愿意接，原本计划分两天进行的土拍，一天内就匆匆结束。剩余参与拍卖的14块地中，9块土地以底价成交。
一名杭州开发商内部人士告诉第一财经，在这之后，他们感受到了政府部门前所未有的积极，“主动联系房企反馈信息，了解房企所需，举办招商会热情推介土地”。
第二轮拍地仅结束半个多月，11月4日，杭州第三批集中供地地块就急忙预公告了。“因各种原因，第二轮、第三轮拍地延期较多，而政府要赶在12月结束前完成第三轮供地，目前距离完成年度供地指标还有很大差距。”上述开发商人士称。
以前，杭州一直实行“预勾地”制度，即有意向参与地块竞买的房企，可以提前与政府沟通意向，单宗地块5000万元保证金封顶了。若不事先勾地，则按照土地起价的20%缴纳竞拍保证金，动辄可达数亿至数十亿元。在10月的第二轮集中供地中，杭州取消预勾地，要求一律按照土地起拍价20%缴纳保证金，劝退了不少房企。
尽管第三轮供地中，政府主动释放拍地友好信号，但是杭州预公告的51宗涉宅用地，还是有不少无人报名。到11月20日的正式名单中，仅剩下35宗涉宅地块，16宗消失，将在12月21日正式出让，总出让建面416万平方米，总起价713亿元。
除了恢复预勾地，杭州还取消了“竞品质”，改为“定品质”，即由政府规定品质要求，房企承诺按要求建设，不受房企欢迎的“现房销售”试水举措也彻底消失了。
为了吸引房企参拍拿地，杭州还拿出了不少“压箱底”的货源，主城核心板块的优质土地占比颇高，罕见地超过50%，比较抢眼的地块包括桥西拱宸桥地块、申花巨无霸地块、武林新城地块等。
近日，一份杭州第三批集中供地预勾地名单传出，杭州拿出的主城核心地块颇受欢迎，基本都获得了6-10家房企预勾地，但也有地块无人问津。“实际情况与名单基本接近。”一位当地开发商人士表示。
这份名单显示，参与杭州第三批供地的房企，仍以本土龙头房企和央企、国企为主，如绿城、滨江、保利、招商、建发等。
涨幅最高的板块，每平米涨了2000元，比如：艮北牛田板块，精装房限价从42400元/平方米涨到了44400元/平方米；萧山市北板块，从37500元/平方米涨至39500元/平方米。大江东板块则涨了1500元/平方米，精装房限价从19800元/平方米涨到了21300元/平方米，萧山蜀山板块从28300元/平方米涨至30000元/平方米，涨幅达到1700元/平方米。此外，还有不少板块单价涨了数百元。
而且，此次出让的地块中，有部分就是前期流拍的地块，重新上线后，这些地块的起始楼面价出现了略微下调，杭州这次还调整了封顶溢价率，从15%降至10%，要给房企创造更多利润空间的目标很明显。
其实在11月中旬，就有一份编号为杭房函｛2021｝196号文件流传，其中称经市房地产市场平稳健康发展领导小组审定，第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价须做调整，原因是“为加快宅地出让进度”。
近日，有杭州市民在本地问政平台上咨询政府部门：杭房函｛2021｝196号文件是否属实？限价调整是基于什么基础？为什么不通过降低地价来调动开发商积极性？
杭州市住房保障和房产管理局回复称，是为了贯彻落实国家宏观调控决策部署，逐步消除一手二房价格倒挂差、抑制投机炒房。结合杭州房地产市场实际和板块实际，适当调整了部分板块限价。
“我认为部分地块限价上调是应该的，过去一二手倒挂太严重的，而且这次出让的地块，本身质量比之前的要好。”杭州一名业内人士称。
“限价上浮后，开发商在杭州市场的利润能够有所修复，这有利于住宅回归产品、回归品质，楼市‘打新’红利将缩小，有利于限制投机。不过，新房价格上涨也会打击到刚需的购房积极性，预计这一调整会改变杭州楼市的现有格局。”另一位在杭州从事房地产营销工作的人士对第一财经表示。
银保监会新闻发言人日前在答记者时表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。
11月22日，宁波银行回答投资者“如何实现近期金融管理部门提出的保交楼任务？”的提问时表示，“我们将在金融管理部门的指导下，切实保障个人住房的合理信贷需求，维护购房金融消费者的正当权益，在坚守风险底线的前提下，为我们的客户提供更好的金融服务。”
同日，招商银行表示，该行将坚决落实“房住不炒”的政策，继续大力支持自住型刚需，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。同时，也将密切关注房地产市场结构性变化，区分区域、区分开发商、区分楼盘，做到“因城施策”、“一盘一策”，做好风险防控。根据按揭贷款年度计划，按照审批时间顺序等原则，制定了房贷放款相关规则，在正常时效内有序发放住房贷款，目前该行住房按揭投放整体平稳有序。
21世纪经济报道记者注意到，11月以来，除招商银行、宁波银行外，还包括中国银行、邮储银行、交通银行、兴业银行中信银行等多家银行就房地产贷款相关问题发声，其中招商银行为本月来第二次发声。
11月12日，21世纪经济报道记者从金融管理部门和多家银行了解到， 10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿，个人住房贷款环比多增超千亿，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善，预计11月份仍将保持环比增长态势。
“根据前三季度答记者问（注：10月21日银保监会在国新办答记者问）数据，9月末房地产贷款增速为8.6%，较10月高了0.4个百分点。再考虑到人民银行披露（注：11月10日，央行在微信披露）的10月份按揭贷款新增3481亿，较9月多增1013亿，则可以推算出10月份单月房地产企业贷款呈现负增长萎缩态势。下一阶段，房地产企业贷款（主要是开发贷）需要扭转下滑势头。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示。
对于未来的政策基调，11月19日，央行在第三季度中国货币政策执行报告中表示，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
浙商证券银行业分析师梁凤洁表示，央行、银保监会相继就房地产表态，预计后续房地产贷款，尤其是开发贷投放有望加速，支撑宽信用落地，缓释地产风险。
“短期内，房地产融资政策放松和弱资质房地产企业现金流压力可能共存；中期看，随着房地产企业合理融资需求逐步恢复，房地产企业现金流压力将减轻。”王一峰认为。
上述央行报告同时还披露，9月新发放个人住房贷款加权平均利率抬升幅度较大，从6月的5.42%提升至5.54%，即环比上涨了0.12个百分点。
“按揭贷款利率环比连续三个季度上行，反映房地产政策收紧的影响，在政策纠偏下，预计房地产市场风险总体可控，但需要逐步消化。”华西证券银行业首席分析师刘志平认为。
平安证券首席经济学家钟正生表示，稳信用目前最重要渠道就是稳房地产贷款，近期关于银行放松按揭和开发贷款的消息不断，但总体来看，房地产相关贷款（尤其是对接个人的）出现有限恢复，这说明两点：一是，稳房地产贷款更加强调消费者（按揭贷款）一端；二是，房地产“三稳”的实现需要其它部门和政策的协同发力，在房地产调控的整体性框架下采取适当的货币政策措施。因此，不宜对房地产贷款放松报过高期待，更多可能只是阶段性地纠偏。
11月9日，兴业银行表示，对某知名房企存量授信业务，该行已经全面加强项目管理，配合地方政府“保交楼”，并积极采取有效应对措施。
11月11日，中国银行表示，该行将继续坚决贯彻国家“房住不炒”等调控精神，提高风险监控频率，提前采取化解措施，保持房地产行业资产质量稳定。
11月12日，招商银行表示，该行根据“房住不炒”的总体定位，坚决贯彻执行国家关于房地产行业的相关政策，继续支持正常合理的房地产融资需求，积极配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。同时将继续采取有效措施，努力保持房地产贷款质量稳定。
11月15日，中信银行表示，该行将继续坚定执行国家房地产金融政策，有效满足房地产客户合理资金需求，确保房地产贷款质量稳定可控，积极配合相关各方共同维护房地产市场健康平稳发展。
11月19日，邮储银行表示，该行始终坚持“房住不炒”，因地制宜、多策并举，防范化解房地产金融风险。严格名单准入，严格落实主体从严、区域从严、业态从严、担保从严、资金监管从严“五个从严”管理。同时，始终坚持“房住不炒”，严格按照借款人住房贷款申请顺序及相关要求开展贷款审查审批，并根据是否具备放款条件安排放款。
11月19日，交通银行表示，该行将围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，积极满足房地产市场合理的资金需求，维护房地产市场平稳健康发展。
11月22日，招商银行表示，该行将根据“房住不炒”的总体定位，坚决贯彻执行国家关于房地产行业的相关政策，继续支持正常合理的房地产融资需求，积极配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。同时，也将密切关注房地产市场结构性变化，区分区域、区分开发商、区分楼盘，做到“因城施策”、“一盘一策”，做好风险防控。根据按揭贷款年度计划，按照审批时间顺序等原则，制定了房贷放款相关规则，在正常时效内有序发放住房贷款。目前该行住房按揭投放整体平稳有序。
11月22日，宁波银行表示，该行将在金融管理部门的指导下，切实保障个人住房的合理信贷需求，维护购房金融消费者的正当权益，在坚守风险底线的前提下，为我们的客户提供更好的金融服务。
