上海第三批次集中供地即将拉开帷幕，在这一批27幅宅地中，鲜有市区地块的身影。其中，比较有代表性的就是浦东外环内的2幅住宅用地。
浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块所在的位置就是位于森兰板块内，这里的房地联动价超过7万/平。那么被誉为第四代国际社区的森兰值不值这个价格？
从板块二手房挂牌价格来看，这里的房价有个明显的分水岭。洲海路附近的楼盘由于教育资源的加持，房价在9万+/平，而往南的仁恒森兰雅苑均价更是在10万+/平，这与即将入市的新房形成一定倒挂。
而诸如森兰壹公馆和中冶尚城等住宅均没有挂牌价格。据一位当地的中介表示，由于核验价的限制，这些房源价格均未能公开展示，但是购房者可以通过内网查看房源，价格也可以和房东商议。
若撇开教育的因素，北侧的高行绿洲和南侧的汇郡米兰苑等2010年后的二手房均价仅5万+/平，或许才是该板块房价的真实写照。
从森兰板块的版图来看，森兰板块内仅有1条6号线的轨交通过，覆盖东靖路、五洲大道和洲海路。不得不提的是，2020年底10号线延伸段的通车，实现了新江湾城板块和外高桥板块的接轨。
由于森兰属于高行板块，虽处于外环内，但是从地理位置上来看距离市中心较远。板块的东侧被大片的绿地包围，这里的森林覆盖面积近3.35平方公里，相当于两个半世纪公园（1.43平方公里）。
为了满足当地市民的生活需求，盒马在这里开设了上海首家仓储式会员店：盒马X会员店。这对于地广人稀的高行来说，这样的购物模式是比较符合当地居民购物习惯的。
地铁站附近还有阳光天地购物中心，能级并不算很高，以中低端餐饮为主。2020年开业的社区型商业花园城的品牌定位更符合年轻人的需求，虽然谈不上高大上，但能适当弥补板块内配套不足的情况。
本次出让的高行地块紧邻中冶尚城，不远处还能看到外高桥工业区和集装箱码头。地块出让体量达到7万方，未来提供不少于1200套住宅，容积率为1.6，或主打舒适型住宅产品。
综合来看，相比起古北、大宁、新江湾城等国际社区，缺少高端配套和产业导入的森兰在软实力上是比较弱的，人气聚集也相对不太强。这里的生态体量比较大，不过单靠环境无法撑起一个国际社区。加上浦东2035规划提出要重点发展金色中环发展带，并推进花木、张江、川沙和金桥等四大副中心建设，而森兰作为一个地区中心，显然倾斜的资源会相对较少。
另外，森兰未来新房7万+的价格、较大的户型面积，置业门槛也不算低。如果你是在自贸区工作或浦东地缘性置换的客群，森兰或许还值得考虑。
根据规划，NH021a-06地块、NH021b-09地块为商住用地，NH021b-05地块为租赁用地，NH021b-13地块为科研用地。出让地块西侧为浦东新区民办万科学校。
根据现场实探，地块1公里范围内有11号线罗山路站，1站轨交便可到达11号线御桥站，同站可换乘18号线，未来能直达浦东陆家嘴滨江、杨浦等区域，出行便利。
御桥板块的配套是很强的，早些年宜家和红星美凯龙分别落子御桥，商业方面东郊百联购物中心也坐落于此，11万方的万科复地活力城2019年底开业，再次提升板块的商业能级，可以说这里算是浦东中部的一个商业中心。
新房方面，随着万科海上传奇入市，引入学区资源，近两年这里的二手房价格也是水涨船高，形成了相当明显的一二手房倒挂现象，这里也吸引了很多购房者的关注。目前万科海上传奇的二手房价格已经站上10万/平。
尽管二手房价格突进，新房价格还是比较稳定的，由于今年御桥没有新房入市，参考去年板块内入市的陆家嘴锦绣逸庭均价在6.73万/平，而阳光城愉景公馆均价在6.18万/平。陆家嘴锦绣逸庭就在11号线御桥站附近，均价自然会高，而阳光城愉景公馆则距离地铁站稍远，不过依然比本次出让地块要好。
从走访中来看，御桥板块的城市界面比较崭新，基本都是新房和次新房为主的居住区。本次出让地块也在御桥商圈的辐射范围内，地块周边也有沿街底商。唯一的不利因素是，待出让地块中有高压电线经过。
未来这里的房地联动价为6.25万/平，周边二手房绿洲康城清水湾、东方御水湾的挂牌价在6.3-7万/平。总体来看这里基本面不错，且外环内新房6万出头的价格，未来这里新房或有不错的市场。
另外，该幅地块由于是商住办地块，起拍总价45.14亿元也是本次土拍之最，因此对拿地房企的资金情况和操盘能力提出较高要求。
