相对于刚需同学的取舍问题，改善同学则更多是面临如何选择。比如1500万的预算下，选择内城大平层，叠拼还是合院？
这个问题从来没有标准答案。每个产品的出现都有其市场原因，而改善购房者需要做的，就是明晰自己想要的生活方式。
所有功能间在同一水平面上，有足够的空间做大面宽、全景观设计，观景效果有时可以达到别墅化的居住体验。
叠拼面积一般240平起步，合院面积300平起步，地上2-3层+地下2-3层的设计，加上大面积的赠送，决定了其产品功能分区更加彻底。
以层为单位，社交和居住分开，最大程度满足家庭成员间的私密需求。上有露台下有庭院，可实现有天有地的改善生活。
随着近年来房价的走高，一方面开发商为了控总价，大平层产品面积越做越小，目前以200平左右面积段户型为主。如果以主流71%的得房率计算，实际使用面积只有142平。
另一方面，内城地价贵，大平层社区容积率在逐年走高，2018年后容积率都在2.8以上，甚至有个别项目达到3.0。
而叠拼和合院的容积率基本保持在1.5以下，在2003年限墅令后，低密地块稀缺度不用多说，容积率1.01的别墅社区更是少见。
其首期产品已售罄，二期产品主力户型为300平合院产品，地上三层+地下两层，实际使用面积可达360平，总价约1500万/套起。
地下空间采光弱、利用率不高，基本上是别墅产品的通病，为了提高利用率，通常将地下空间作为娱乐间、餐厅或酒窖。
观承大家地下两层的空间，则是做了约7.2米大尺度挑空，加上一层长约5米的采光天窗，严肃君下午3点去看样板间时，采光仍然充足。
观承大家将电梯设置在户型把角位置，与市面上大多将电梯放在居中位置相比，每一平的空间都没有浪费。
一层为社交层，二层、三层设计为居住层，窗户全都为落地窗，主人层还有定制的星空隔窗，实现了五向立体采光。每间卧室配有独立明卫，通透性可以想象。
观承大家将中央电视台“无柱化”设计应用在住宅里，用复杂的建筑技术，将首层客厅的承重立柱“消失”。
当180°的超大全景玻璃打开时，厨房、餐厅、客厅、私人花园连为一体，通透感极强。不仅减少了观景视线上的阻碍，还增加了首层的采光面。
目前，市场上很多别墅项目交付时，曾经承诺的院落围墙因合规问题“消失”，不仅“私家花园”变“公共面积”，邻居可以直接走到自家窗户旁边，既无隐私，业主还要与开发商扯皮。
项目考虑到院落私有化、业主私密性问题，独门，独户，独院，加上围墙设计，充分保证了居家私密性。
鹿鸣公园是项目为业主打造的社区公园，首先被入口处长53米高7.2米的巨石墙震撼，与高达8.2米的巨型锈板墙遥相呼应。入口夹道则是用5块高6米的泰山石排布，将入院的仪式感拉到满格。
走出巨石夹道，映入眼帘的是小桥、流水、亭台、楼阁，还原出古代中式园林之美，更与观承中式别墅的风格相呼应。
过去，有公园景观的项目强调的都是观景价值，现在，更多的是看中业主与公园之间的参与感和交互性。
早上7点出门将孩子送到国际学校，走京承高速，8点半到望京上班，21:00下班后半小时到家，给孩子讲睡前故事。
周末开车15分钟去中粮·祥云小镇，带着媳妇儿和孩子去购物，吃过饭后再去山姆会员店采购一周的食材。
观承大家周边的配套，是可以满足业主做第一居所需求的。这也就不难理解，望京、亚运村改善置业者齐看向观承大家的原因。
除了项目周边5大购物中心、6大高尔夫俱乐部、7家马术俱乐部、8大星级酒店、10大专业医院，还有北京80%的国际学校资源等等。
对别墅社区来说，高入住率不仅意味着业主将此作为第一居所，同时，一定程度上还代表业主对于板块成熟度的认可。
