南都讯 记者顾威 当前，随着全国各地调控政策密集出台，不仅覆盖限购、限贷、限售等方面，同时涵盖优化土拍规则、住房品质管理、加强住房保障等，加之房地产信贷政策持续收紧，较大程度上制约了楼市成交的活跃度，使房地产市场整体进入了调整通道。11月，深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，通过与多部门的数据对接，将挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等二手房交易全流程纳入政府监管体系。有业内人士认为，官方此类针对二手房交易问题的“重拳”，对提振市场信心有一定的积极作用。
而反映市场信心，成交数据往往是最佳佐证。据深圳市住建局最新数据显示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，较10月的1605套，环比上涨32%，创了近四个月新高，也终止了7个多月大幅度的下跌趋势。但同比去年的11月5812套，仍锐减64%。11月，深圳市二手住宅成交面积为20.07万平方米，同比大跌60.09%。从成交数据上看，市场呈现回暖迹象。
南都记者注意到，11月市场上挂牌房源大增的同时，业主下调价格也成了趋势。据乐有家研究中心数据显示，2021年10月，深圳全市二手房挂牌量便突破5.5万套，是过户成交量的几十倍，大量房源处于“冷藏”待售的状态。据乐有家研究中心，7月以来，深圳二手住宅成交项目，偏离指导价10%以内的房源成交占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%。换句话说，卖出去的10套房子中，近6套的房子成交价是接近指导价的。
福田皇岗某中介向南都记者表示，11月成交量较10月多了八成，“都是一些挂盘比较长时间的房子，业主等不下去了，降价到接近参考价10%，最后才卖掉的。”该中介透露，当前，在买卖双方议价过程中，有超过六成的买家开始大胆还价了，“之前买家对较大数额还价的可能性存疑，但现在，我们片区接近指导价10%以内的房子才卖得掉，这是很大的变化”。
法拍房流拍率高，“笋盘”易获青睐。11月30日，深圳集中拍卖了22套二手房。据知情人士透露，该轮拍卖仅成交两套房，且均属“笋盘”，一套是位于福田区黄埔雅苑翠悠园一套126.51平方的住宅，成交价是1182万，低于市场价大约500万。另一套为龙岗区凯旋湾二期381.63平方米的豪宅，市场价大约2500万，但最终成交价仅967万，比市场价低了1500万左右。
针对市场是否现回暖迹象，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给出了解答。他认为，从基本面来看，成交量回升是由于政策吹暖风。李宇嘉表示，国家不断强调保持楼市平稳发展，按揭贷款也增加了，利率也下降了。成都督促银行放贷、对优质房企降息，广州优化预售资金监管，缓解开发商资金链，各地的小动作又来了。按照往常的逻辑理解，楼市应该走入触底反弹的通道了。
一是，过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，创十年来新低，这本身是不正常的。过去10多年，深圳正常时期月均二手房销售规模是3000-6000套。总之，不可能跌到2000套以下的月均规模。
二是，超预期下调，这是调控政策收紧、信贷政策抑制、预期快速下行等综合导致的。特别是二手房参考价、去年7月份以来的严厉调控，近期房企信用风险事件，各地大面积出现降价促销等，都叠加在一起，对市场预期打击比较明显。当前，市场预期变化，超过三分之一的房子以参考价来成交。
三是，深圳买房需求非常多，特别是刚需、换房需求。前期市场明显下调时期积累了很多需求等待释放。市场稳定了，就会有需求入市。所以，结论就是今年最后两个月和明年的第一季度，市场会温和回升。
未来走势方面，李宇嘉认为，深圳楼市也不可能迎来趋势反转。因为，一是参考价对房价的上涨制约还是比较大，加杠杆的难度非常大了，这就掐住了深圳楼市反弹的七寸；二是，信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大，因为贷款集中度管理还是一个紧箍咒，大多数银行房地产贷款额度空间并不大；三是这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，考虑到今年二手房出现的持续性下降，二手房已经跌到了底部，那么近期的反弹，至少存在一定的迷惑性。换句话说，二手房跌到底部，数据出现环比上升的可能性本身就会比较大。所以说，类似环比是否是真正的回暖，还需要观察。就后续市场来看，个别月份出现环比拉升的可能性是有的，但至少今年12月到明年上半年，深圳二手房市场依然要定性为偏冷的，还难言出现持续性的回暖态势。
中原地产华南区总裁郑叔伦分析称，随着深圳二手房交易系统近日正式出台，政策落地，部分机构与客户赶在政策实施前网签，导致近期网签出现明显回升。虽然数据上看有回升，但是预计11月成交仍维持在2100套左右的低位，明显的回升仍需时间。当前看，全国市场皆陷入低迷，预期下降，部分业主心态出现变化，愿意降价的业主增加，笋盘也增加，促进成交量上涨。
